A la hora de formalizar un contrato de préstamo (especialmente en los casos de préstamo hipotecario o préstamo con garantía hipotecaria), puede ocurrir que el prestatario —la parte deudora que recibe un importe, a devolver a la parte prestamista mediante el pago de intereses en un plazo de amortización convenido—, vea cómo acaba percibiendo una cantidad sustancialmente inferior a la estipulada como “importe del préstamo”. Esta práctica, puede ser calificada como usuraria y provocar la nulidad del contrato de préstamo hipotecario como veremos más adelante
La minoración del importe del préstamo: ¿cómo prevenir esta trampa?
Como método de prevención es importante asegurarnos que, a la hora de formalizar el contrato de préstamo, en la escritura notarial se establece con claridad que queda en favor del prestatario el importe que ha sido pactado, negociado y del que se ha sido informado por la parte prestamista.No obstante, si en la escritura de préstamo se indica que hemos recibido una cantidad mayor a la realmente hemos percibido, podemos encontrarnos ante lo que jurisprudencialmente se conoce como “prestamo falsificado” práctica que ha sido calificada como usuraria por nuestros órganos jurisdiccionales.
Con ánimo ilustrativo, veamos un caso práctico de lo que puede ser un préstamo falsificado:
«Manuel acude a la entidad “Financial Estudio Prestamista, S.L.” para recibir la cantidad de 55.000 euros, concertando un préstamo con garantía hipotecaria (gravando su vivienda habitual como garantía del préstamo) que va a devolver en el plazo de 15 años mediante una cuota fija mensual de 860 euros. Es decir, pagará una cantidad final de 154.800 euros. Sin embargo, en la escritura de préstamo aparecen reflejados unos pagos que se descuentan del importe total de 55.000 euros sin que conste la justificación u objeto de los mismos, de forma que queda la cantidad de 45.000 euros en favor de D. Manuel, mientras que se acuerda el destino de los siguientes pagos:Pues bien, en el caso expuesto, la cantidad que recibe D. Manuel realmente es de 10.000 euros menos que la pactada, alegando eventualmente la parte prestamista que esas cantidades son parte del importe del préstamo por ser “gastos indispensables para la formalización del contrato de préstamo». La realidad sin embargo es, que las sociedades a las que se libran las transferencias suelen pertenecer al mismo grupo empresarial o estar íntimamente ligadas con la prestamista, sin que exista justificación para el cobro de esas cantidades, que son en realidad una suerte de comisión de apertura exageradamente alta y desproporcionada y a cargo del importe del préstamo.
- 300 euros en favor de D.ª Begoña (persona física).
- 200 euros en favor de “Tasaciones RV, S.L.”
- 1.500 euros en favor de “Intermediarum GestiCoru, S.L.”
- 8.000 euros en favor de “Gestionali Usurini, S.L.”
Y este préstamo falsificado, ¿puede ser calificado como usura?
Sí. De hecho, el “préstamo falsificado” es un concepto jurisprudencial que identifica este tipo de práctica, considerada de por sí usuraria por su propia operatividad. No obstante, vayamos por partes. Antes de nada, conviene exhibir el artículo primero de la Ley de Usura:Ante una situación como la descrita, podemos atacar el contrato y conseguir su nulidad en virtud del artículo 1 de la Ley de Usura, aplicando tres vías alternativas de la usura: el “préstamo falsificado”, el elemento objetivo y el elemento subjetivo. Desarrollemos cada uno de estos enfoques:Artículo 1.Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias. Será también nula la renuncia del fuero propio, dentro de la población, hecha por el deudor en esta clase de contratos.
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Usura por “préstamo falsificado”
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Elemento objetivo de la usura
Así las cosas, tendríamos que analizar cuál es el tipo de interés del préstamo, esto es, la Tasa Anual Equivalente (TAE) aplicada, para poder compararla con los correspondientes indicadores publicados por diferentes instituciones públicas y determinar si se ha venido aplicando un “interés notablemente superior”.
Pues bien, cuando se da una minoración del importe del préstamo, la TAE realmente aplicada varía en consecuencia —aumenta—. De hecho, los tribunales han reconocido esta práctica como un “instrumento de ocultar los intereses del préstamo”, de modo que, aunque en la escritura de préstamo se estipule una TAE del 17%, al llevar a cabo el recálculo de la cantidad realmente percibida y las cantidades satisfechas por todos los conceptos, este porcentaje de intereses aumentaría exponencialmente.
Por ello, hay que atenerse a cada caso concreto y analizar los intereses realmente aplicados, en aras de solicitar la declaración de usura a tenor de este elemento objetivo.
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Elemento subjetivo de la usura
Y es que, uno de los fines oscuros perseguidos con estas prácticas no es sino procurar quedarse con los inmuebles que se constituyen como garantía hipotecaria, teniendo como objetivo el impago de las cuotas, a la vista de la situación angustiosa del prestatario y de los intereses desproporcionados —y, como vimos, eventualmente ocultos—, con una ausencia total de riesgo por parte de la prestamista que pudiera justificar el cobro de unos intereses altos, pues el valor de la vivienda gravada acostumbra superar con creces el importe prestado.
Visto lo cual, parece lógico imaginarse el siguiente escenario. Una persona que está atravesando una situación personal y/o económica complicada y necesita solvencia a corto plazo. Para ello, acude a un prestamista solicitando un importe “x”, accediendo a aceptar unas condiciones leoninas, dejando incluso su propia vivienda como garantía de pago y llegando a ser víctima de un engaño en cuanto al importe real del préstamo, todo ello en el marco de una situación angustiosa que nubla toda transparencia y diligencia común.
Y es aquí donde opera el elemento subjetivo, pues esta circunstancia también encuentra su encaje legal con arreglo a la citada norma: “habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales”.
Efectos de la declaración de usura
La declaración de usura supone la nulidad del contrato. Las consecuencias de esta nulidad es que todas sus disposiciones (intereses, gastos, comisiones, etc.) quedan sin efecto durante toda la vida del contrato, como si nunca hubieran hallado lugar. Por tanto, el prestamista sólo tendría que devolver la cantidad que realmente ha percibido, a la luz de lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de Usura:Artículo 3. Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.
Jurisprudencia: ¿qué dicen los jueces y tribunales?
Nuestros órganos jurisdiccionales han considerado en reiteradas ocasiones estas prácticas como usurarias. De hecho, el Tribunal Supremo en su Sentencia 302/2020, de 15 de junio, se expresó en los siguientes términos:«Con la regulación de este supuesto, que enlaza con el denominado «préstamo falsificado», el legislador quiso sancionar la práctica fraudulenta de remuneración del préstamo de forma encubierta mediante las cantidades no entregadas al prestatario. (…) La concurrencia de todas estas circunstancias permite concluir que, en el caso, resulta difícil aceptar que todas esas cantidades que los prestatarios no recibieron puedan considerarse como entregadas en beneficio suyo por servicios prestados o gastos que corrieran de su cuenta y, por tanto, que fueran «verdaderamente entregadas» al prestatario en el sentido del párrafo segundo del art. 1 de la Ley de 23 de julio de 1908, de usura, tal y como antes hemos explicado. (…) La nulidad del contrato de préstamo determina que, de acuerdo con la doctrina de la sala (sentencias 622/2001, de 20 de junio, 740/2008, de 15 de julio, y 113/2013, de 22 de febrero), declaremos igualmente la nulidad de la hipoteca que lo garantizaba, que se cancelará registralmente, así como la del procedimiento de ejecución hipotecaria 2183/2009 seguido a instancias de la demandada en el Juzgado de Primera Instancia 4 de Alcalá de Henares ( art. 698 LEC) y en el que la vivienda se adjudicó al mismo prestamista que intervino en la constitución de la hipoteca».
Esta sentencia del Tribunal Supremo es muy importante, ya que, además de declarar la nulidad del contrato de préstamo en aplicación de la Ley de Usura por constituir un “préstamo falsificado”, declara la cancelación del procedimiento de ejecución hipotecaria en que se adjudicaba la vivienda gravada como garantía del préstamo al propio prestamista.
Por último, y a causa de su carácter tremendamente esclarecedor, convenimos en citar la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo 22/2023, de 26 de enero:
«Y en este documento se identificaba como «honorarios de colaborador externo», exactitud en la liquidación que permite inferir con claridad que se trata de la retribución por la intervención de aquella persona contratada por la prestamista para la ejecución de una intervención cuyo contenido no ha quedado probado. Pero la improcedencia de su traslado a la parte prestataria se evidencia de la misma ocultación maliciosa de la demandada de su destinataria y objeto, que, sin duda, conocía. (…) Y no realizó aquella labor, pues requerida al efecto únicamente aportó la emitida por el Grupo Inverpréstamo, S.L, abundando en la vinculación entre ambas sociedades y que aquellos elevados honorarios no fueron sino un instrumento de ocultar los intereses del préstamo. En suma, además de la comisión de apertura del 6% del capital, la prestamista no entregó a los prestatarios un total de 6.064,09 euros sobre un capital de 35.200 euros, todo ello en los términos previstos en el párrafo segundo del art. 1 de la LRU, lo que determina la declaración de nulidad del contrato de préstamo, sin necesidad de abordar el segundo motivo de nulidad aducido, que igualmente conduciría al mismo resultado. Y, con ello, el de hipoteca que lo garantizaba y el de cesión del crédito al codemandado, así como el juicio de ejecución hipotecaria seguido a instancias del cesionario, según reiteradas sentencias del TS…»En Bacaró Abogados estamos especializados en usura en préstamos hipotecarios. Por tanto, si has recibido un importe inferior al pactado en un contrato de préstamo, crees que los intereses son desproporcionados o te encuentras identificado con alguna de las situaciones descritas en este artículo, nos encargaremos de analizar tu caso en detalle, evaluando tus derechos y las mejores estrategias jurídicas. No dudes en contactarnos para concertar una consulta con uno de nuestros abogados. Estaremos encantados de atenderte y ofrecerte asesoramiento legal. ¡Confía en nosotros para proteger tus derechos!
